Адвокатская практика РФ

Здравствуйте, уважаемые участники форума! Обращаюсь за помощью к тем, кто разбирается в налоговых вопросах при покупке недвижимости.

Приобретаю квартиру, собственник которой владеет ею менее трёх лет. Чтобы снизить налоговую нагрузку, продавец предлагает включить в договор следующую формулировку:

Цена договора составляет 2 700 000 рублей, в том числе:
- 900 000 рублей — оплата за саму квартиру;
- 1 800 000 рублей — оплата неотъемлемых улучшений.

В договоре также указано, что это окончательная цена, и другие документы, устанавливающие иную сумму, не учитываются.

У меня два вопроса:

1. Сможет ли покупатель при оформлении имущественного вычета рассчитывать на максимальную сумму — 260 000 рублей?
2. Должен ли продавец уплатить налог в размере 13% только с суммы 900 000 рублей?

Заранее благодарю за ваши ответы и комментарии!

Вы рассматриваете покупку квартиры, собственник которой владеет ею менее трёх лет. Чтобы снизить налоговую нагрузку, продавец предлагает разделить общую сумму договора на две части: стоимость самой квартиры и оплату неотъемлемых улучшений. Давайте разберёмся, как это повлияет на налоговые обязательства сторон.

1. Может ли покупатель рассчитывать на максимальный имущественный вычет в размере 260 000 рублей?

Нет, покупатель не сможет получить полный вычет, если договор будет оформлен именно таким образом.

Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, имущественный вычет предоставляется только в отношении расходов на приобретение жилого помещения — то есть самой квартиры или дома. Что касается неотъемлемых улучшений, таких как ремонт, встроенная мебель или техника, то эти расходы не учитываются при расчёте вычета.

Если из общей суммы договора в 2 700 000 рублей стоимость квартиры составляет всего 900 000 рублей, то вычет можно получить только с этой суммы.

Пример:
- Сумма, подлежащая вычету: 900 000 рублей.
- Размер вычета: 13% от этой суммы, то есть 117 000 рублей.

Таким образом, вместо максимального возврата в 260 000 рублей покупатель получит около 117 000 рублей.

Вывод: если вы хотите воспользоваться максимально возможным имущественным вычетом, не стоит соглашаться на занижение стоимости квартиры в договоре.

2. Должен ли продавец уплатить налог только с суммы 900 000 рублей?

Формально да, но практически это может вызвать вопросы со стороны налоговой инспекции.

Если в договоре чётко прописать, что 1 800 000 рублей — это плата за неотъемлемые улучшения, которые нельзя отделить от квартиры без ущерба для её функциональности (например, капитальный ремонт, встроенные шкафы-купе, кухонный гарнитур на заказ и т. д.), то эта часть может быть признана доходом от реализации движимого имущества, а не недвижимости. А значит, она может быть исключена из налогооблагаемой базы по НДФЛ.

Однако здесь важно понимать следующее:

- Если такие улучшения не имеют реальной рыночной ценности, ФНС может расценить такое разделение как искусственное.
- В результате налоговая может потребовать уплаты НДФЛ с полной суммы договора.
- Также возможны доначисления, штрафы и пеня, если сделка будет признана неправомерной.

Пример:
- Общая сумма договора: 2 700 000 рублей.
- Продавец указывает, что получил 900 000 рублей за квартиру.
- НДФЛ составит 13% от этой суммы — 117 000 рублей.
- Либо продавец может воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 млн рублей и не платить налог вообще.

Но это возможно только в том случае, если сделка будет признана законной и обоснованной.

Вывод: формально продавец может указать, что налог платится только с 900 000 рублей, однако существует риск проверки и последующего оспаривания такой схемы со стороны налоговых органов.

Общие рекомендации

Покупателю:
- Не соглашайтесь на занижение цены квартиры в договоре, если хотите получить максимальный налоговый вычет.
- Убедитесь, что цена соответствует рыночной и отражает реальную стоимость объекта.

Продавцу:
- Лучше заплатить налог с полной суммы договора или воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 миллиона рублей.
- Избегайте схем с разделением суммы на «квартиру» и «улучшения», если нет документального подтверждения стоимости этих улучшений.

Если вам нужна помощь в оформлении договора или расчёте налога, я могу подготовить пример или подробную консультацию.