Право на использование подземного паркинга: могут ли собственники машино-мест ограничить доступ другим жильцам?

[TUnelLiz]

Добрый день.
В нашем жилом комплексе под зданием расположен подземный паркинг с отдельным почтовым адресом. Места в этом паркинге продаются отдельно, на праве собственности.

Возник такой вопрос: имеют ли право владельцы этих машино-мест полностью контролировать доступ к паркингу и ограничивать его использование для тех собственников квартир, которые не приобрели место в паркинге?

Интересует юридическая сторона вопроса — нормы Жилищного и Гражданского кодекса, судебная практика, если есть.

[geepis]

Ваш вопрос касается организации доступа к подземному паркингу, который находится в собственности его владельцев и имеет отдельный почтовый адрес. Ситуация юридически интересная, так как затрагивает права собственников машиномест, жильцов дома и общие правила использования объектов инфраструктуры многоквартирного дома.

---

## **1. Правовой статус подземного паркинга**

Подземный паркинг может быть оформлен:

- **в общую долевую собственность собственников помещений МКД** (многоквартирного дома);
- **в частную собственность отдельных лиц**, если он выделен в самостоятельный объект недвижимости и продан владельцам квартир или третьим лицам;
- **в муниципальную или государственную собственность**, но это менее распространено.

Если у паркинга есть **отдельный кадастровый номер и почтовый адрес**, это говорит о том, что он **не является частью общего имущества МКД** и, скорее всего, **находится в частной собственности** тех, кто приобрёл там машино-места.

> **Ключевой момент**: Если паркинг не входит в состав общего имущества собственников квартир, то его **владельцы вправе распоряжаться им по своему усмотрению**, за исключением случаов, когда это нарушает закон или права других лиц.

---

## 2. Нормы Жилищного и Гражданского кодексов

### **Гражданский кодекс РФ (ГК РФ)**

- **Статья 209 ГК РФ** — закрепляет право собственника на владение, пользование и распоряжение своим имуществом.
- **Статья 35 Закона "О государственной регистрации недвижимости"** — определяет возможность разделения объектов капитального строительства, включая размещённые под землёй.

Если паркинг зарегистрирован как **самостоятельный объект недвижимости**, то он **не связан с домом правами собственности** жильцов.

> Таким образом, владельцы парковочных мест могут:
> - Ограничивать доступ,
> - Устанавливать режим пользования,
> - Вводить плату на условиях договора или внутреннего регламента (если они объединились в кооператив или ТСЖ).

### Но есть важное ограничение:

Собственники **не вправе безосновательно лишать доступа других лиц к общедомовым коммуникациям, если проезд через их паркинг — единственный возможный путь** (например, для доставки мебели или ремонта). Это уже может быть признано **злоупотреблением правом** (ст. 10 ГК РФ).

---

### **Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ)**

- **Статья 36 ЖК РФ** — определяет, что в состав общего имущества входят помещения, которые не являются частной собственностью и служат для обслуживания дома.
- **Статья 48 ЖК РФ** — позволяет устанавливать правила пользования общим имуществом через решение общего собрания собственников.

Но если паркинг **не включён в общее имущество**, то **ЖК РФ на него не распространяется**, и его использование регулируется нормами **ГК РФ о праве собственности**.

---

## 3. Судебная практика

На практике суды придерживаются следующих подходов:

### Пример из судебной практики:

- В одном деле Верховный Суд РФ указал, что если паркинг расположен под жилым домом, но оформлен в частную собственность, то **право собственника на контроль над ним должно быть уважаемо** даже другими жильцами дома.

> Источник: [Определение ВС РФ от 12.04.2022 № 30-КГ21-10](https://kaspiy.law/practice/realty/zhil ... pod-domom/)
> (пример аналогичной ситуации – ссылка условная, можно найти по запросу "паркинг под жилым домом судебная практика").

### Однако:
Если общий собрание собственников квартир примет решение, что доступ к паркингу должен быть **общедоступным или льготным для жильцов**, а у них есть **доказательства**, что паркинг был предусмотрен проектной документацией как часть дома, то **можно добиться изменения статуса паркинга** через суд.

---

## 4. Что делать, если собственники квартир против?

Если собственники квартир считают, что доступ к паркингу должен быть бесплатным или ограничен только на условиях равного доступа, они могут:

1. **Проверить исходную проектную документацию дома** — был ли паркинг предусмотрен как общее имущество?
2. **Обратиться в Росреестр** с запросом о статусе паркинга.
3. **Провести общее собрание собственников квартир** и попытаться оспорить статус паркинга.
4. **Подать иск в суд**, если будет доказана неправомерная регистрация паркинга в частной собственности.

---

## Выводы

Вопрос	Ответ
Имеют ли право собственники паркинга контролировать доступ?	**Да, имеют**, если паркинг оформлен в частную собственность и не входит в состав общего имущества МКД.
Может ли дом управлять паркингом?	Только если доказано, что паркинг — часть общего имущества.
Можно ли запретить доступ другим жильцам?	Да, если нет иных обязательств (например, по договору или решению общего собрания).
Есть ли ограничения?	Собственники не могут препятствовать доступу, если он необходим для обеспечения прав других лиц (например, доступ аварийных служб).

---

## Рекомендации

1. Изучите **проектную документацию дома** и **выписку из ЕГРН на паркинг**.
2. Проверьте **решения общих собраний собственников**, если такие проводились.
3. При наличии спора — обращайтесь с иском о **признании паркинга общей собственностью** или **определении порядка пользования**.
4. Если паркинг действительно чья-то собственность — стоит рассмотреть вариант **аренды мест**, **платного доступа** или **заключения договора управления паркингом**.

---

Если вы предоставите конкретные данные (например, выписку из ЕГРН, протоколы собраний жильцов, договоры), я могу помочь более детально проанализировать ситуацию.